Відсутність ОСББ в Долинській: проблема чи ні?

Вступ

1 травня 2024 року на сайті Долинської міської ради з’явилося повідомлення про те, що КП “Долинський комунгосп” припиняє надавати послуги з управління багатоквартирними будинками. Міська рада запропонувала жителям багатоквартирних будинків зібрати збори та визначитися з формою управління. У випадку, якщо збори не будуть проведені чи власники квартир не дійдуть згоди відносно вибору форму управління їхнім будинком, то міська влада буде призначати для таких будинків управителів на конкурсних засадах.

Це повідомлення відразу викликало хвилю хейту у соцмережах.

І відверто кажучи це дуже дивно, оскільки така форма управління багатоквартирними будинками як ЖЕКи, великі комунальні підприємства вже давно програють в ефективності управління перед ОСББ. Можна навести багато прикладів, коли стан багатоквартирного будинку змінився на краще, якщо мешканці на загальних зборах відмовлялися від послуг ЖЕКу й організовували ОСББ.

Ймовірна причина такого негативного відношення до цієї новини та ігнорування пропозиції від Долинської міської ради про проведення зборів та визначення форми управління будинком - це нерозуміння того, як працює ОСББ чи інші форми управління багатоквартирним будинком і в чому їхні переваги перед великим комунальним підприємством у якого на балансі знаходиться понад 70 багатоквартирних будинків.

Форми управління багатоквартирними будинками

Давайте розберемося для початку, які є форми управління багатоквартирними будинками.

1. Самостійне управління будинком співвласниками. Зазвичай таку форму управління рекомендують для невеликих будинків на 3-10 квартир. У них нема потреби створювати ОСББ, жителі можуть домовитися між собою, яку суму щомісячно будуть виділяти на догляд за будинком чи не виділяти її зовсім. І збирати кошти лише тоді, коли потрібно щось зробити для доброустрою будинку. На зібрані кошти можуть наймати виконавців певних робіт по догляду за будинком, або ж виконувати їх самостійно.

2. Управління багатоквартирним будинком управителем. Управління здійснюється на підставі договору про надання послуг з визначеним управителем. Управитель може обслуговувати кілька багатоквартирних будинків. Власне таким управителем і був тривалий час КМ “Долинський комунгосп”.

3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Ця форма передбачає, що співвласники для більш ефективного управління своїм будинком та прибудинковою територією створюють ОСББ – орган для прийняття колективних рішень. Така форма передбачає реєстрацію ОСББ як юридичної особи. В цьому випадку співвласники здійснюють управління через свої органи управління, зокрема: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

Стан з ОСББ в Долинській

На жаль, на сьогодні, в Долинській є лише одне ОСББ за адресою вулиця Сонячна 6Б. І варто зазначити, що стан цього будинку вигідно відрізняється від сусіднього. Мешканці міста можуть прийти й пересвідчитись в ефективності роботи саме цієї форми управління. Якщо досвід єдиного ОСББ в місті не переконує в його перевагах - ми живемо не в ізольованому світі й можна в будь-якому місті поцікавитися у мешканців ОСББ наскільки ефективно показала себе саме ця форма управління на прикладі їхнього будинку.

Користуючись необізнаністю людей, тим, що вони не розуміють як працює в реальних умовах ОСББ, які його переваги перед ЖЕКом чи великою комунальною конторою, дехто в місті намагається маніпулювати на цій темі. Оскільки самі долинчани недовірливо та з острахом віднеслися до пропозиції зібрати загальні збори мешканців багатоквартирних будинків і визначитися з формою управління, пан Олександр Коваль по пунктах розписав більшість переваг ОСББ, як його недоліки. І в цьому вбачається маніпуляція, яка налаштовує мешканців проти впровадження цієї форми управління багатоквартирними будинками в Долинській.

Невідомо якої мети прагнув досягти пан Олександр, адже після того, як минув термін, відведений на проведення зборів та визначення з формою управління, виконавчий комітет міськради оголосив про конкурс на посаду управителя багатоквартирних будинків. На цей конкурс подав свою кандидатуру єдиний кандидат - комунальне підприємство “Комфортне місто” і цілком передбачувано дане підприємство стало новим управителем. Результат конкурсу долинчани разом з паном Олександром теж захейтили. Дивна позиція - одночасно бути проти ОСББ та проти управління багатоквартирних будинків комунальним підприємством.

Долинська.Сity поговорила з головами чинних ОСББ: Антоніною Кисилічиною, головою ОСББ “Чобіток”, місто Знам’янка, Ларисою Киверник, головою ОСББ “Мрія” місто Знам’янка та Миколою Мигулем, головою ОСББ “Світ”, м. Долинська. Спробуємо проаналізувати аргументи Олександра Коваля, якими він намагався довести безперспективність та шкідливість організації ОСББ в Долинській.

1. низька платоспроможність людей. Ті хто зараз не платить комунгоспу не буде платити й ОСББ. А таких боржників в кожному будинку багато. На кожному під’їзді висять списки боржників і суми заборгованості там значні. У разі виникнення заборгованості з вини жильців, які затримують оплату, в ОСББ автоматично виникнуть проблеми з постачальниками послуг та обслуговуючим персоналом. В результаті сумлінним платникам доведеться доплачувати за боржників, щоб належно утримувати будинок та прилеглу територію.

Антоніна Кисилічена розповідає: “Наше ОСББ існує вже 8 років, я його очолюю 4 роки. У нас будинок на 105 квартир, коли мене обрали головою, то злісних неплатників було 20, наразі таких лишилося 4. Знаю, що в будинках, які обслуговуються ЖЕКом таких людей набагато більше. І це необов’язково люди малозабезпечені. Часто серед неплатників є такі, які добре заробляють. Багато мешканців нашого будинку стараються сплатити послуги наперед на пів року, а то й на рік. Пенсіонери та одержувачі субсидій є найбільш дисциплінованими в цьому плані. Але працюємо з людьми, та й вони самі бачать, що як накопичується за пів року на рахунку певна сума - будуть виконані якісь роботи по доброустрою нашого будинку. Намагаюся переконувати людей, що краще заплатити наперед, ніж потім принести заборгованість за рік - адже зростають ціни на будматеріали, зарплата. Ті мешканці, що виїхали з початком війни за кордон сплачують регулярно, спілкуємося з ними через вайбер і платежі у нас надходять з Великої Британії, Ізраїлю, Польщі, Норвегії”.

Лариса Киверник: “Нашому ОСББ п’ять років, у нас будинок на 50 квартир. Доки він перебував на балансі ЖЕКу - боржники були, люди оплачували комунальні послуги досить нерегулярно. На сьогодні в мене лише одна боржниця, але я знаю, що вона все заплатить, просто там сьогодні є деякі фінансові негаразди”.

Микола Мигуль: “Боржники - це велика проблема і проблема не лише для ОСББ. На жаль, багато людей не розуміють, що вимагати від когось якісних послуг і при цьому їх не сплачувати - це несумісні речі. Спочатку оплата - потім послуга. Часом доводиться застосовувати й не зовсім популярні методи - невеликого шантажу чи відключення ліфта. Ну власне ліфт і відключений із-за боргу, але я наголошую, що треба виплатити заборгованість - тоді буде ліфт. Наша дев’ятиповерхівка є найстарішою в Долинській, в будинку 162 квартири з них 108 однокімнатних. Тобто проживають тут здебільшого пенсіонери або одинаки й одиначки. Повноцінних сімей мало. Такий контингент потрібно постійно виховувати, проводити з ними розмови, доки вони хоч щось починають розуміти. Багато в будинку квартирантів, які мотивують все тим, що вони не господарі”.

Отже боржники є всюди, але ОСББ бореться з ними старанніше, з кожним окремо проводять бесіди і добре, коли голові в цьому допомагають і інші мешканці будинку. Отримувачі субсидії та мешканці, що виїхали за кордон, як правило, є найбільш дисциплінованими платниками послуг з управління будинком. Якщо людина не сплачує послуги - це не означає, що вона бідна і їй нічим платити.

Спортзал в ОСББ "Мрія" місто Знам'янкаАвтор: Лариса Киверник

2. судові витрати. Судове стягнення боргів з жильців потребує не тільки часу і сил, а й грошей на сплату судового збору. Ці гроші будуть вимушені платити сумлінні жильці. Суд у нас не безплатний.

Антоніна Кисилічена: “До суду поки не подавали на боржників, намагаємося діяти переконаннями. Здебільшого роботу з переконання про необхідність сплати послуг проводять сусіди боржників, вони мені цим добре допомагають. До кожної людини треба шукати індивідуальний підхід. Звісно, що є й таке як ось, коли один з мешканців потрапив за ґрати. Але ж квартира приватизована, колись він звідти вийде і все одно заборгованість йому доведеться виплатити”.

Лариса Киверник: “До суду не доводили - тільки переконаннями. Та й вже в перший рік існування ОСББ мешканці будинку впевнилися, що гроші, які вони платять за обслуговування будинку перетворюються на ремонт покрівлі, заміну труб та інші покращення”.

Микола Мигуль: “Суди у нашому випадку не надто ефективні. Ну визнає суд, що боржник має заплатити заборгованість, а як її з нього стягнути, якщо він офіційно непрацевлаштований, майна немає? А сам боржник при цьому зовсім не бідує - курить дорогі цигарки, пиво попиває. Ходжу по квартирах, вмовляю, переконую. На жаль, немає в нашому будинку підтримки від жителів. Якщо я голова - то мушу і ремонтувати, і пояснювати всім, щоб до каналізації різний непотріб не викидали й зауваження робити, щоб не плювали та “бички” з балкона не викидали й “гавкати” за вчасну сплату послуг”.

Практика показує, що працювати з боржниками можна і без суду, головне, щоб цим займався не лише один голова, а й інші мешканці будинку. Ефективність роботи голови також залежить від підтримки та допомоги інших мешканців.

Прибудинкова територія ОСББ "Світ", місто ДолинськаАвтор: Віта Науменко

3. міськрада регулярно грошима підтримує та дотує комунальні господарства коштом міського бюджету. ОСББ не буде мати такої фінансової підтримки. Міська рада не зобов'язана надавати ОСББ фінансову допомогу.

Антоніна Кисилічена: “На самому початку становлення нашого ОСББ міська рада підтримала нас коштами, виділили одноразово значну суму і ми зробили тоді відмостку біля нашого будинку, та у двох під’їздах замінили вікна. А далі все своїми коштами. Але справляємося, в порівнянні з будинками, що обслуговуються ЖЕКом - наш будинок лялечка”.

Лариса Киверник: “В перший місяць існування нашого ОСББ у нас виникла дуже серйозна аварія - тріснула труба, що вела від колодязя до нашого будинку. На нашому рахунку ще не було достатньої суми, щоб заплатити за ремонт. Я пішла на аудієнцію до мера й спільним рішенням виконкому та ЖЕКу цей ремонт було проведено за кошти міського бюджету. А потім ще проводилися в Знам’янці конкурси на краще ОСББ міста, то ми один раз третє місце зайняли й отримали грошову премію 7,5 тисяч гривень, другого разу перше місце і теж за це отримали 40 тисяч. За ці гроші ми перекрили покриття на даху. Від депутата Олеся Довгого ми отримали в подарунок 4 нових лавки й встановили їх біля під’їздів. Я пересвідчилася, що з міською радою можна працювати, з їхньої сторони є підтримка для ОСББ та розуміння наших проблем”.

Микола Мигуль: “Ми отримали від міськради 99 тисяч на заміну труб. Але є таке у нашому місті, що комунгосп отримує значні суми на якісь роботи, а нас ігнорують. Було одного разу, що звернувся до заступника голови, а він мені й відповів, мовляв, чого сюди прийшли, ви ж не наші. Звісно, що я обурився: “Як це не ваші?”, він тоді зрозумів, що не те ляпнув та почав просити вибачення. Але, на жаль, поки таке відношення. Можливо, якщо в місті стане більше ОСББ - то щось і зміниться. Як на мій погляд - ОСББ відповідає за кожну копійку й ефективність використання коштів та відповідальність тут набагато вища”.

Міська влада може підтримувати й ОСББ. Вона не зобов’язана це робити, але підтримувати організацію робота якої ефективніша, для влади завжди вигідніше. Практика показує, що в критичних ситуаціях ОСББ може отримати необхідну допомогу від міста.

Нагороди за зайняті призові місця в конкурсі на краще ОСББ міста Знам'янкаАвтор: Лариса Киверник

4. утримання території. У власність ОСББ переходить не тільки весь будинок, а і прибудинкова територія, і тепер розв'язувати проблеми її утримання доведеться членам ОСББ.

Антоніна Кисилічена: “Організовуємо будинок на прибирання території гуртом, є люди, які з власної ініціативи доглядають за квітниками, їм самим приємно, коли біля будинку чисто та охайно. Люди розуміють, що можна раз в місяць вийти на прибирання біля будинку, а гроші краще зекономити для якихось ремонтних робіт”.

Лариса Киверник: “Для підтримання в порядку прибудинкової території та квітників ми здебільшого організовували суботники в будинку, щоб зробити генеральне прибирання. А догляд за рослинами у квітнику деякі жителі добровільно виконують, їм це подобається. В нашому будинку більшість мешканців мають вік 65+, їхати кудись на дачу їм вже важко, а доглядати за квітником - приносить задоволення. Наразі, коли в будинку вже закриті найбільш нагальні потреби - замінена покрівля, вікна в під’їздах, повністю виконана заміна всіх труб, зроблені ремонти в підвалах та під’їздах, то я вже думаю про те, що ми можемо дозволити собі не скликати суботники. А винайняти для цього робітників за гроші”.

Микола Мигуль: “У нас є прибиральниця, буває, що хтось із мешканців допоможе їй на квітниках. Але ще важко людей, особливо молодь, переконувати, щоб не смітили біля під’їзду, щоб не сиділи гамірливою компанією пізно ввечері. коли вже люди відпочивають”.

Для того, щоб зекономити кошти, багато робіт в будинку мешканці можуть виконувати самі, особливо це важливо на початку становлення ОСББ. До таких робіт можна віднести і прибирання біля будинку. Можливо, якщо мешканців періодично залучати до своєрідних суботників по прибиранні прибудинкової території - то і смітити не будуть.

ОСББ "Мрія" з прибудинковою територією, місто Знам'янкаАвтор: Лариса Киверник

5. незадовільний стан внутрішньобудинкових комунікацій та значне зношення будинку. Ремонт будинку, як поточний, так і капітальний, буде здійснюватися коштом самих мешканців будинку.

Антоніна Кисилічена: “На момент заснування ОСББ наш будинок був в дуже плачевному стані: протікала покрівля, обдерті під’їзди, старі труби. Але на той час в Знам’янці вже було кілька ОСББ, люди побачили зміни, які сталися в тих будинках і на загальних зборах більшістю голосів проголосували за створення ОСББ. Теж були противники, багато людей не розуміли й боялися будь-яких змін. Наразі, я дивлюся на будинок, що стоїть через дорогу від нашого і починаю пишатися результатами своєї праці: ми замінили покрівлю, замінили всі вікна в під’їздах, всі труби. В ОСББ всі кошти сплачені його жителями перевтілюються в доброустрій будинку. Куди вони діваються в ЖЕКу - я не знаю”.

Лариса Киверник: “Дуже важко було переконати мешканців в тому, що ОСББ - це форма управління будинком, яка набагато ефективніша від ЖЕКу. Я на той час була безробітною, в цьому будинку наша родина має дві квартири, будинок на той час перебував у дуже занедбаному стані - покрівля протікала, під’їзди давно не ремонтувалися, труби всі потребували заміни. Я почала ходити по квартирах і переконувати мешканців про створення ОСББ. Я сама готова була його очолити й пояснювала людям, що форму управління можна завжди змінити, мовляв, спробуймо, не вийде - повернемося до ЖЕКу. Зрештою, більшість мешканців погодилася, сталося це навесні. До осені на нашому рахунку накопичилася пристойна сума і ми змогли в будинку відремонтувати те, що найбільш було необхідно - покрівлю. Поступово ми закрили всі наші нагальні проблеми. Якби ми перебували дотепер в ЖЕКу, то не хочу собі навіть уявляти в якому стані був би наш будинок. Як на мене, то ЖЕК - це рудимент радянського союзу від якого ми до цього часу не можемо позбутися. Навіть замовляти в цій конторі якісь роботи - це дуже дорого, довго та неякісно. Хто тільки починає створювати ОСББ - не раджу взагалі зв’язуватися з цією організацією”.

Микола Мигуль: “Часто мені в комунгоспі говорили, мовляв, чому не замовляєш у нас якісь роботи, чи тобі не все одно кому платити гроші, ти ж не свої платиш. Так от, не можу я цим бракоробам платити гроші, та ще й ту ціну, яку вони гилять. Якось сталася аварія у підвалі нашого будинку, пішов до комунгоспу, так мені там сказали, що роботу зроблять за три дні й суму назвали. Я тоді зателефонував до Кривого Рогу до однієї організації, хлопці приїхали, зробили все за півдня й оплату за свою роботу взяли в кілька разів меншу ніж озвучили в комунгоспі. Я як замовляю виконання якихось робіт - то обов’язково перевіряю їх якість і якщо щось не так - то наполягаю на тому, щоб переробили й зробили все як потрібно. Комунгосп же як щось і робить у своїх будинках - то ніхто там якість не перевіряє”.

Створення ОСББ - це і є бажання більшості мешканців багатоквартирного будинку жити в комфортному та доглянутому будинку. Помахом чарівної палички порядок в будинку не наведеш. І як розповідають наші респонденти, ОСББ починають створювати, коли набридає безлад в будинку, коли люди хочуть бачити, що кошти, які вони сплачують за обслуговування будинку йдуть саме на його ремонт та доброустрій.

Для порівняння: під'їзд в будинку, що обслуговується КП (зліва), справа - під'їзд в ОСББ "Світ"Автор: Віта Науменко

6. фінансові витрати на заробітну плату голові ОСББ, бухгалтеру, прибиральниці, двірнику, сантехніку, електрику, та тощо. Ці кошти можуть складати до половини щомісячних платежів до бюджету ОСББ.

Антоніна Кисилічена: “В нашому будинку ми поки тримаємо ціну на квартплату майже вдвічі нижчу, ніж в ЖЕКу. Я та бухгалтер зрідка, не кожен місяць, дозволяємо нараховувати собі якусь винагороду в розмірі двох тисяч, як такої зарплати ми не маємо. Дуже мені допомагає мій чоловік, в нього руки з правильного місця ростуть і він багато чого вміє. Він моя опора і підтримка, аби не чоловік - то я б ніколи й не погодилася на те, щоб очолити ОСББ. Це не та зарплата на яку ми заслуговуємо, але поки триватиме війна - то спробуємо витримати саме так. Розуміємо, що всім нелегко, і шкода, якщо не знайдеться людина, яка б мене замінила на цій посаді, тільки через те, що не влаштовує робота без відповідної винагороди”.

Лариса Киверник: “Перші пів року я працювала взагалі без будь-якої винагороди. Мені важливо було мешканцям показати переваги ОСББ. Потім ця винагорода становила 500 гривень в місяць, потім 800, наразі 1000 гривень. Я і голова ОСББ і його бухгалтер. Звісно, що це не ті гроші, які має отримувати людина за подібну роботу, поки я втішаюся результатами своєї роботи, вони мене дійсно радують. Я наразі вже майже два роки живу за кордоном, але продовжую керувати ОСББ і досить успішно. Звісно, що на місці є помічники, але основна робота залишається на мені”.

Микола Мигуль: “В нашому ОСББ зарплату отримують лише три людини - голова, бухгалтер та прибиральниця. У голови та бухгалтера зарплати - мінімальні, у прибиральниці - 4000 грн. Більшість дрібних робіт по будинку виконую я сам. Для одного будинку брати на роботу електрика, сантехніка тощо - немає потреби. Коли є необхідність, можна звернутися до цих фахівців та оформити виконання робіт по договору”.

Для ОСББ не потрібен роздутий штат працівників. Таких фахівців як електрик та сантехнік не обов'язково утримувати в штаті. До них можна звертатися у разі необхідності отримати їхні послуги шляхом заключення договору на виконання певного виду робіт. Голова та бухгалтер часто можуть виконувати свої функції за сумісництвом, поєднуючи їх з іншою роботою. Звісно, що кожна робота має оплачуватися. Часто голови працюють фактично на волонтерських засадах, щоб зекономити кошти для нагальних потреб будинку.

Вхід до під'їзду ОСББ "Світ"Автор: Віта Науменко

7. ведення військового обліку на ОСББ, за порушення якого передбачені значні штрафи (від 34000,00 до 59500,00 грн). До речі, керівник ОСББ буде вручати повістки та інформувати ТЦК про військовозобов’язаних мешканців.

Микола Мигуля: “До ОСББ цей закон не стосується. В Статуті ОСББ нічого подібного не передбачено. Ми не займаємося реєстрацією мешканців. Я не бачу їхніх документів і перевіркою їх не займаюся. Ніколи до мене з таким проханням не зверталися. Немає такого в законі, що представник ОСББ може вручати повістки. Максимум, що можуть запитати чи не бачив я когось і коли. Квартирантів я часто навіть і прізвищ не знаю”.

Ніяких відомостей щодо військовозобов’язаних до ТЦК та СП голова ОСББ не зобов’язаний надавати, як і вручати повістки. Це суперечить закону, адже повістки можуть вручати лише представники ТЦК та СП, представники районних, міських і військових адміністрацій, представники селищних, міських рад тощо. https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/352-2002-п#Text (п.56); https://www.google.com/url?q=https://suspilne.media/750043-kabmin-viznaciv-poradok-vidaci-povistok-gromadanam/&sa=D&source=docs&ust=1721220076214274&usg=AOvVaw1Vk16g3SKAJjeMzOXPMNRC Цей пункт - неправда, намагання залякати людей тим, що їх змусять виконувати не надто приємні обов'язки.

ОСББ "Світ", ДолинськаАвтор: Віта Науменко

8. ризик зловживань чи некомпетентності з боку голови ОСББ. Від цієї людини в будинку багато залежить. Якщо голова об’єднання – ефективний та чесний керівник, підтримує ініціативу мешканців і добросовісно виконує свої функції, таке ОСББ здатне досягти неабияких успіхів у домоуправлінні. В іншому разі – навпаки.

Антоніна Кисилічена: “Всі витрати на роботи з обслуговування ОСББ легко перевірити. Є в нашому будинку контрольно-ревізійна комісія, яка періодично проводить засідання та заслуховує мій звіт про використання коштів. Щорічно проводимо загальні збори мешканців будинку, озвучуємо плани, на які роботи в поточному році плануємо витратити гроші. Якщо хтось не погоджується, вважає, що, на його погляд, є більш важливі витрати - це обговорюється на загальних зборах і якщо більшістю голосів його підтримають - то вносимо в плани корективи. Завжди знаходяться люди, які знають як зробити краще. То і я знаю, можливо, що воно краще. Але ж треба ще враховувати наші фінансові можливості, зробити так, щоб вистачило грошей розрахуватися. Я за фахом будівельник, керувала свого часу бригадою, тож на будівельно-ремонтних роботах розуміюся. Невдоволені будуть завжди, тому очільник ОСББ повинен мати ще й міцні нерви та стресостійкість”.

Лариса Киверник: “Очільнику ОСББ навряд чи вдасться чимось зловживати, навіть, якщо дуже захочеш, бо перевіряють тебе мешканці на кожному кроці. Всі звіти, чеки, договори та інші документи я завжди готова показати на першу вимогу. Є в будинку актив, який щороку звіряє всі надходження та витрати, є загальні збори мешканців, на яких оголошується результат перевірки роботи минулого року та складаємо план робіт на майбутній рік. Якщо я не влаштовую мешканців як голова - завжди можна переобрати. ОСББ - це не ЖЕК, де пошлеш запит чи листа і можна місяцями чекати на відповідь чи вести тривале листування навіть з дріб’язкового приводу. Якщо є в когось питання - будь ласка, звертайтеся і буде надано вичерпну відповідь”.

Микола Мигуль: “Люди невдоволені моєю роботою є завжди. Здебільшого такі, що наслухаються якихось пліток біля під’їзду чи ще десь і потім прибігають вирячивши очі, і давай кричати, мовляв, ти такий-сякий чого ото те-то зробив чи не зробив. Питаю, звідки то у вас така інформація, пояснюю наскільки можна спокійно. Ага, заспокоїлася, розвернулася і пішла собі далі. Навіть вибачення попросити не здогадається. Зате накричати - то святе. В таких умовах доводиться працювати. Перевірити всі витрати та надходження - будь ласка, ось журнали, будь-хто з мешканців може прийти й пересвідчитися в тому, куди й на що витрачені кошти, що люди платять за ті квадратні метри на яких вони проживають. Щорічно звітую по всім коштам, що надходять. Я за фахом військовий, але постійно навчаюся, читаю, вивчаю документи. Керувати будинком - потрібно багато знати, щоб не вскочити в якусь халепу із-за незнання того чи іншого закону”.

Голову ОСББ вибирають мешканці будинку, це людина, якій довіряють. Перевірити його діяльність можливо. Якщо є підозри щодо нечесності голови - завжди можна переобрати. Плани робіт по будинку та кошторис складаються і затверджуються на загальних зборах. Щорічно голова звітує на загальних зборах перед мешканцями, контрольно-ревізійна комісія чи актив будинку перевіряють всі витрати. Малоймовірно, що аналогічний контроль є при комунальному господарстві чи ЖЕКу.

ОСББ "Світ", ДолинськаАвтор: Віта Науменко

9. всі махінації та зловживання голови ОСББ можна вирішити лише в судовому порядку, а це знову час і судові витрати.

Микола Мигуль: “Голова ОСББ постійно на виду у мешканців і контроль з їхнього боку відчуваєш щогодини. Я завжди готовий до перевірки й до пояснень що, куди та навіщо витратив. План робіт на рік складаємо на загальних зборах”.

Антоніна Кисилічена: “Якщо є підозри у когось щодо нечесності голови - завжди можна зібрати ініціативну групу, яка організовує загальні збори, висловить голові недовіру та переобере іншого. Тут все набагато простіше, ніж в якійсь комунальній конторі, що має на балансі багато будинків”.

Враховуючи, що більшість рішень приймаються загальними зборами мешканців, що всі витрати на обслуговування будинку легко перевірити, малоймовірно, що голова може піти на махінації. Якщо виникають підозри щодо зайвих витрат - мешканці можуть висловити недовіру голові та переобрати його.

10. мешканцю неможливо вийти з ОСББ, крім як продати квартиру.

Микола Мигуль: “Ну а власне з іншої організації, що управляє будинками можна вийти? Можна дозволити собі не платити? Це взагалі якийсь пункт, розрахований на те, що люди в Долинській зовсім думати не здатні”.

маніпуляція очевидними фактами, якщо вже не знаєш, чим ще налаштувати долинчан проти ОСББ. Неповага до людей та приниження їхніх розумових здібностей.

ОСББ можна створити в будь-який час - головне, щоб було бажання більшості мешканців будинку. Так само як і перейти до іншої форми управління будинком, якщо у мешканців буде розчарування від ОСББ, воєнний час цьому не завада.

11. можливість отримання гранту Фонду енергоефективності не більше ніж обіцянка. Крім того, грант – це не суцільна халява. Фонд компенсує тільки 70 % витрат і лише після того, як свої 30 % сплатить ОСББ. Питання в тому, де і як знайти ці 30 %.

Лариса Киверник: “Ми скористалися цим грантом. Взяли кредит на заміну вікон в під’їздах, то ми ще для його погашення отримали допомогу від міста, а також від обласного бюджету. Частка ОСББ в оплаті цих робіт склала всього лиш 20%. Погодьтеся, що це дуже суттєва допомога. Треба просто не сидіти склавши руки, а вивчати які є можливості та активно їх використовувати”.

ОСББ, як юридична особа, можуть використовувати грантові програми та брати участь в державних програмах з енергозаощадження тощо. Важливо тільки попередньо ретельно вивчити всі юридичні тонкощі та умови надання гранту.

12. електрика росте, а за нею виростуть і інші тарифи.

Антоніна Кисилічена: “Логічно, а що буває по іншому? При управлінні комунальним підприємством тарифи не зростають? В магазині ціни не зростають? Елементарні закони економіки, але це не привід, щоб відмовлятися від організації ОСББ. В нашому ОСББ ціна на послуги управління нижча на 40% ніж в ЖЕКу, але якщо порівняти його з будь-яким жеківським будинком - то люди бачать, що і за нижчу плату можна підтримувати будинок в порядку”.

Знову маніпуляція очевидними фактами. До речі, багатьом ОСББ, коли у них виконані основні ремонтні роботи, вдається утримувати вартість обслуговування будинку нижчою, ніж в ЖЕКах.

13. Крім того, перед створенням ОСББ мешканцям треба розробити чіткий статут, погодити керівника та узгодити його повноваження, визначити рівень зарплати керівника та інших працівників ОСББ, завчасно підшукати необхідний персонал, визначитися як будуть укладатися договори на постачання комунальних послуг (індивідуальні чи від імені ОСББ), розрахувати тариф та інші платежі в ОСББ, а також вирішити багато інших питань. Про це все варто домовитися й узгодити ще до створення ОСББ, щоб потім не було скандалів і неприємних сюрпризів. Треба чітко розуміти чи потягнуть фінансово та організаційно жильці утримання ОСББ. Одних обіцянок та гасел владних посіпак тут недостатньо.

Лариса Киверник: “Найкраще відштовхуватися від того тарифу, що пропонує ЖЕК. Взяти його за основу. Якщо в будинку є якась дуже нагальна проблема, яку потрібно ліквідувати в короткий строк - то можна ще запропонувати цільовий збір. Так можна в більш стислий термін накопичити необхідну суму”.

Існує типовий Статут ОСББ, його можна використати за основу. ОСББ можуть додавати до нього якісь ще свої пункти, попередньо обговоривши їх на загальних зборах. Звісно, що заздалегідь слід обговорити хто отримуватиме зарплату, який буде тариф. Якщо люди беруться за створення ОСББ - то вони найперше вивчають всі ці питання, бо на них потрібно буде відповісти й на загальних зборах і надалі треба мати уявлення про те як працюватиме ОСББ.

14. Зрозумійте, якщо у вас ОСББ, то правило просте: або ви самі у вашому ОСББ організовуєте все за свої кошти, або нічого не робиться. Це погано, але це правда життя.

Лариса Киверник: “Якщо сподіватися на те, що у нашому будинку щось зробить ЖЕК, хоча б на ті кошти, що ми йому сплачували - то можна взагалі нічого не дочекатися. Як на мене , то ЖЕК - це чорна діра, в якій зникають всі кошти сплачені населенням навіть без будь-якої надії, що хоч щось буде зроблено у вашому будинку, який вони обслуговують. А якщо ОСББ працює результативно - то і місцева влада зацікавлена у підтримці таких будинків - адже результат їхньої допомоги видно відразу”.

ОСББ власне для того і організовують - щоб врятувати будинок в якому живеш, зробити його комфортним та придатним для життя, убезпечити від аварій та несподіванок.

15. Власники квартир у багатоквартирних будинках є власниками на праві спільної сумісної власності місць загального користування, тобто дахів, підвалів, комунікацій, коридорів, стояків, покрівлі, стін та тощо. І якщо ви створили ОСББ, то, зрештою, утримувати власним коштом все це мають власники, тобто мешканці будинку. Можливо я когось здивував, але це так. І органи місцевої влади ніяк ваш будинок фінансувати не повинні. У них немає такого обов'язку за законом.

Лариса Киверник: “До організації ОСББ в нашому будинку я зіткнулася з такою ситуацією - потекла покрівля, в мене квартира на п’ятому поверсі (останньому). В ЖЕКу мені порахували вартість ремонту, але сказали, що заплатять лише 50%, інші 50% я мушу платити сама. Сума для мене була значна і я спробувала говорити із сусідами знизу, адже покрівля спільна для нас і якщо її розділити на п’ять - то не така вже й велика сума виходить. Але сусіди відмовилися навідріз - сказали, що покрівля то суто моя проблема, мовляв, їм не капає. В ОСББ і покрівля, і підвали, і ґанки - це наша спільна проблема і спільними зусиллями ми її вирішуємо”.

Розраховувати здебільшого доводиться на власні кошти, але ж і використання цих коштів більш ефективне, ніж у великої комунальної контори. Контроль за виконанням робіт, за їхньою якістю тут набагато жорсткіший. Якщо мешканці самі не наведуть лад у своєму будинку - то ніякий управитель цього не зробить.

16. Однак, на жаль, у нас багато хто досі мислить ще старими мірками, що ми відповідаємо тільки за свої квартири, а все інше хтось зробить або допоможе. Але в ОСББ так не працює. В ОСББ всі жильці відповідають за весь будинок. І відповідають власною кишенею.

Лариса Киверник: “Я пишаюся тим, як нам вдалося за короткий строк повернути наш будинок до життя. І моя думка: якби влада в нашій країні працювала так, як працює ОСББ - то і жити в країні було б дуже комфортно. Якраз в ОСББ люди позбуваються радянських стереотипів на кшталт “нам всі винні”.

Микола Мигуль: “Я впевнений, що майбутнє за ОСББ. Це найбільш ефективна форма управління багатоквартирними будинками і це підтверджується практикою. Але важливо, щоб всі мешканці розуміли необхідність вчасної оплати послуг, щоб допомагали керівнику, підтримували його. Радянських стереотипів давно пора позбутися. Якщо люди зрозуміють, що лад в їхньому будинку залежить саме від них самих, що окрім прав у кожного ще є й обов’язки”.

Набагато гірше, коли мешканці сплачують за послуги а сантехніка за викликом треба чекати кілька днів. Старі стереотипи, що має хтось прийти і все зробити і призвели до того, що зрештою ніхто і ні за що не відповідає. І відношення у мешканців будинку до загального майна в ОСББ набагато відповідальніше.

17. Люди, почніть думати!

Лариса Киверник: “Думати потрібно завжди. І про те, куди зникають гроші в ЖЕКах також, бо там добитися, щоб вам надали звітність по сплачених вами коштах за обслуговування будинку не так просто. Якщо й нададуть, то суми там будуть захмарними. Може так виявитися, що ви їм ще винні за те, що нічого по вашому будинку не зроблено”.

Мабуть, це єдиний пункт з яким можна погодитися. Люди, думайте, не дозволяйте маніпулювати вами. Краще самим поговорити з мешканцями будинків в яких створені ОСББ, з їхніми головами. І це можна зробити в різних містах. Наразі в Херсоні, в місті, що знаходиться на лінії вогню, голови ОСББ чи люди, що виконують їхні функції добровільно, є янголами-охоронцями багатоквартирних будинків. Після обстрілів викликають необхідні служби, виписують матеріали, латають вибиті вікна, слідкують за вивозом сміття.

Людина, яка одночасно виступає як проти ОСББ так і проти комунального господарства вже викликає сумніви щодо щирості її висловлювань та незаангажованості.

Головне, не варто підтримувати тих, хто маніпулює на цій темі заради власного рейтингу. Краще самим поговорити з членами ОСББ, розпитати голову про його роботу, порівняти, що за цей час, зроблено у вашому будинку управителем і самим зробити висновок про доцільність організації ОСББ.